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邓永恒:开拓多层次的房地产资本市场和投资渠道


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发布日期:2015-01-17   浏览次数:0    放大字体 放大字体   缩小字体 缩小字体
  第五届中国地产财富年会于2015年1月15日在三亚红树林酒店如期举行,新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒先生发表“中国城市化发展进程中面临的问题”为主题的演讲,新华房产现场全程进行了报道。

  中国城市化进程的快速发展

今天的会议主题是讲谈裂变、生存、融合,我为什么选择金融创新的机遇和房地产资本市场,深化金融改革推进多层次资本市场发展,实际上是李克强总理去年9月份在天津的夏季达沃斯会议上的致辞,他强调了中国经济改革要生存下去一定要推进金融改革,要推进多层次的资本发展。从我们的房地产城市化的发展来看,就是比较中国、美国、日本、韩国、英国、法国,这些主要的经济体,从20%的城市化率增长到50%,英国法国花80年的时间,美国60年的时间,日本、韩国、中国大概三十年的时间,所以这个也就是许多对房地产投资,房地产开发持有信心,由于接下来的三五年中国以更加快的速度,我们研究了一个中国住宅用地的指数,可以看到2003年百分之百的话,现在大概翻了四番。任志强和我们讨论的一个课题就是近几个月大家很关心的,中国的房地产市场是否进入了拐点?
中国的房地产企业的拐点在哪里?

从我们做的地价指数来看,几个大的城市地价部署还是很大,中国已经过了房地产市场发展的黄金时代,所以是否要进入拐点,开始要下滑了。尤其是在去年二季度全国新楼销售量比同期下降了9%,而且35个大中城市的销售量下降11%左右,我们可以看到中国出来城市的开发商库存销售比,根据当年的销售量进行计算库存需要两年的时间才可以卖掉,有的城市需要3年的时间。现在是不是房地产市场进入了一个拐点。另外可以看就是对投资者尤其是那些散户的投资者,我们计算了一个北京的居民住房的价格北京和上海价格比较高,但是我们计算的时候发现有许多的因素造成这个价格居高不下,一个重要的因素就是整个市场对于明年的房市增长的期望,在北京期望值如果达到6%的话这个房价跌不下来。

  房地产的期望值依旧居高不下

期望值实际上是一个很脆弱的东西,中央发布什么命令,或者银监会发布一个什么政策这个期望就会有波动,我们试了一下如果北京期望值下降1%,1%很容易下降的,房价租金部就要下降31%,这个风险角度来讲,这个投资者来讲这个风险很大的。另外我们来看房价能不能居高不下,还要看市场有没有这个能力支付这个房价这么高的价格。

我们做了一个测算,用平均家庭收入,要在北京买一个90平米的房子,在30年按揭的条件下,北京的家庭96%的家庭收入要付房贷,深圳112%,上海66%,杭州60%,我原来20多年前在美国监管两房,监管两房的时候我们订了一个规则,如果家庭房贷月还款超过家庭收入的38%属于高风险贷款。

中国地方政府对土地出让的依赖性逐年也在增长

虽然过去十年当中,中国的房地产市场发展很快,但是发展很快的同时这个市场也承载了不少的风险,这些风险主要对投资者,尤其对于散户的老百姓投资者来说,我们分析了一下中国市场是不是会向美国次贷那样出现一个拐点就是整个崩溃,我们觉得这个可能性风险还是不大。我们最近五六年我到新加坡国立大学以后我们主要的研究就是国内的市场,我们发现最担心的不是散户,最担心的是中国地方政府的借贷,中国地方政府的借贷、中国地方财政预算的收支逐年增大,中国地方政府怎么样弥补这个收支的不平衡呢?尤其近几年来蓝色的是地方政府预算内的收入,绿色的是土地出让的收入,中国地方政府对土地出让的依赖性逐年也在增长,这个是一个比老百姓散户投资更大的一个风险。

中国的房地产经济对地方经济的作用

因为如果是地价涨的很快,地方政府说我有这个地,然后又去抵押来帮助我地方政府的开发,万一有了泡沫之后地方政府还不起这个债,这个政治上面的影响,英国每日报做了一个研究,这个研究去年发表的,他的主要的这条,我们看了283各城市的市长市委书记什么情况下可以升官,钱花在哪里升官比较难,如果任期内市长市委书记,房地产开发搞的比较好,升官的几率比其他高10%左右,但是任期内把钱花在投资、环保、污水处理、空气治理方面升官的几率要比其他的同行下降5%,所以这个也就是说,虽然过去十年来房地产市场发展很快,但是也带来其他的风险,其他的尤其是地方政府政治方面的因素。

北京中央的领导是不是没有看到这些问题呢?也看到了。从05年来中央一共出台了18项刺激政策和49项降温措施,据统计,18刺激政策和49项降温政策出台之后,这其中降温政策有效的只有一次,当然不是说所有的政府干预都是无效的,我举一个新加坡的例子,新加坡一共出台了八个降温政策,新加坡政府的目的很明确,这条红线这个是我们国立大学房价指数的一个情况。有的政府还是做一些比较有效的措施,我想怎么样稳定这个市场。


 
 
 
 
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