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刘磊:看透房价涨跌乱象 库存压制房价上涨


正文
发布:2016-11-23 浏览:0  放大 放大字体 缩小 缩小字体
    昨日,一月一次的70个大中城市住宅销售价格情况如期发布,数据并没有什么看点,媒体的解读更没有价值:仍然在环比上大做文章,不提同比仍有68个城市下跌(比5月份数据稍好,5月份是同比69个城市下跌,此次同比止跌的城市是上海);二手房方面,同比来看除去“北上广深”四个一线城市,其他城市均为同比下跌状态。

    “他山之石,可以攻玉”,笔者在“房产投资财商教育大讲堂”的全国巡讲中,最常用发达国家一百余年的房地产市场的发展历程、投资者经历过房价的几个涨跌周期后培养的财商还投资意识,来警醒国内的投资者:投资是门学问,投资房地产更是如此;当房价进入调整期,就不能再用过去国内房地产市场一路看涨的经验来应对新的形势和问题了。尤其要注意的是,做项目判断与投资分析,应该以数据、经济学原理等为依托,进行科学分析,而非跟风、听从舆论的指向盲目进入市场,从而导致错误的投资方向。笔者之前就此问题专门撰文《房价回暖难期 警惕楼市“明日危机”》指出:“说房价回暖为时尚早,投资者需警惕楼市的‘明日危机’……莫让舆论误导了投资方向,毕竟暴涨难期,是到了“砖头换纸”的时候了。”

    事实上,楼市变化速度之快,是超乎了笔者的预期的:上周,最近两个月涨幅最快的深圳房地产市场出现了难得一见的下跌与疲软;在整个房地产市场低迷的当下,深圳作为媒体口中“楼市回暖”的标杆,为何有熄火的势头?笔者分析,近一轮股票市场暴挫之后,很多投资者的资金蒸发在A股市场,买房的热情明显减退;楼市则由于资金抽离,本就出现泡沫的房价,暂时也无法维持继续上涨的势头。更重要的是,随着买家热情的消退,金融杠杆也在悄然起着变化。

    在深圳,商业银行已经提前采取措施规避前期暴涨后的风险。从7月3日起,深圳建行开始收紧房贷,首套房首付不低于四成,利率上浮5%。而在广州,二套房首付比例降至四成的做法还未正式落地就被全面叫停,广州市场的二套房首付比例全部回归至七成。这说明什么问题?就连银行都觉得深圳的房价涨得离谱了!

    那么房价未来走势如何?笔者不做判断,只是想回顾一下政策与房价的关系:目前我国经济依旧呈现下滑趋势,高企的库存量压制者房价难以高速上涨,因此,未来政策环境将持续友好,尤其是货币环境存在进一步宽松空间,尤其是在公积金调整、财税补助等方面操作空间依旧较大。然而,深圳楼市刚刚有了起色,银行限贷就开始了,北京通州楼市尚未借助“副行政中心”的东风飞扬一把,就被有关部门约谈了……诸位读者们和消费购房者及投资者们看到了吗?在房价和楼市风云变幻的市场中,大家手中的购房资金是政策与市场的玩物了。宏观调控过度干预市场,从而让一切规律与预测都失去了效用,全然把购房者们当大傻子了。

    目前,中小企业的发展遭遇“刘易斯拐点”; 成本上升、经营成本增加、管理难度加大、营销日趋空洞和被动,而利润率却降低了,收入减少了,员工工资降低了,失业率可能上升了;加之刚刚过去的股灾,投资者和购房者可支配资金更加少了,支撑房价上涨的动力也就随之减弱。即使未来金融杠杆加力,让投资者有了“占有充裕资金”的假象,那么未来谁来接盘呢?房产成了投资者手中的“死资产”不说,投资者还要为当年使用的金融杠杆支付不菲的贷款利息。试问,这样的市场是否值得进入?进入之后又能否全身而退呢?

    综上,70个大中城市的楼市价格指数的涨跌,除去反映了过去一个月楼市的情况,更体现出目前决策者和舆论对于楼市的态度:放大上涨可能,掩盖下行趋势;金融杠杆见风使舵,调控政策摇摆不定……难道那些真的打算愚弄老百姓和投资者?《孙子兵法》中讲:“致人而不致于人”,因此广大投资者不要为宣传和舆论牵着鼻子走,而应该透过房价涨跌表象,看透透当下楼市本质——明明尚处于去库存攻坚时刻、房价上涨无力的时候,还异想天开的让投资者“买高价”,用自己的真金白银来缓解房企的资金压力不成?
 
 
 
 
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